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Propriedade rural e financiamentos bancários, quais os riscos e como evita-los?

*Por Alfredo Copetti Neto, Higor O. Fagundes e João Paulo Costa Faria
  • Data de publicação: 20/05/2020

É comum os produtores rurais utilizarem financiamentos agrícolas para suas atividades econômicas, seja pela alavancagem do capital para o custeio da safra, para a compra de maquinário e implementos agrícolas ou para o arrendamento de novas áreas produtivas.No entanto, em razão do alto valor envolvido nessas operações, as instituições financeiras exigem que seja oferecida uma garantia (imóvel) para assegurar o pagamento dos financiamentos, a chamada garantia fiduciária de bem imóvel.Durante muitos anos as instituições financeiras se valiam de outro instituto de garantia para conceder empréstimos, a chamada hipoteca; porém, o instituto caiu em desuso diante da pressão exercida pelos bancos, sobremodo face a demora nas ações judiciais para venda dos bens hipotecados e, consequentemente, o credor recuperar o valor emprestado. Isso se deu pela entrada em vigor da Lei n. 9.514/97, que trata da alienação fiduciária de imóvel, a qual assegura às instituições financeiras a utilização da garantia fiduciária nos empréstimos concedidos aos produtores rurais, em particular. Este novo instituto potencializou o crédito fácil, mas, principalmente, privilegiou os bancos, pela possibilidade de “executar a dívida” com agilidade e sem a necessidade de recorrer ao poder judiciário.Referida rapidez na cobrança e no recebimento do crédito se traduz em etapas que levam ao leilão extrajudicial do bem que muitas vezes é a própria propriedade da qual o produtor rural retira o sustento familiar.Como funciona o procedimento extrajudicial? Segundo a legislação, se vencida e não paga a dívida, por quaisquer motivos (seca/chuvas/geadas) será o devedor intimado para que realize o pagamento em 15 (quinze) dias, sob pena de transferência do imóvel à instituição financeira, sem a necessidade de uma nova assinatura do produtor rural concordando com alteração da propriedade e após essa etapa o banco nos próximos 30 (trinta) dias realizará um leilão extrajudicial do bem.
Podemos observar que ao tempo em que traz beneficio ao credor, a alienação fiduciária de bem imóvel coloca o produtor rural devedor em situação de fragilidade, por conta de um procedimento totalmente extrajudicial, no qual não é oportunizada ao devedor a possibilidade de qualquer defesa, com a consequente perda do bem por meio de etapas que serão finalizadas em aproximadamente 90 dias, caso não pague o débito.Por qual valor a propriedade dada em garantia irá a leilão? Outro ponto de relevância e gerador de grande impacto financeiro é a forma pela qual será definido o valor do bem que irá a leilão, uma vez que legislação concede aos contratantes (produtor rural e instituição financeira) o direito de fixar um valor sem a necessidade de uma analise técnica por um especialista credenciado, dando margem à fixação fora da realidade mercadológica do imóvel, causando desequilíbrio contratual.Quais os cuidados que o produtor rural precisa ter quando sua propriedade estiver garantindo o crédito?Considerando que as instituições financeiras são dotadas de grande poder econômico e aparato estrutural, é comum haver discrepâncias nos contratos, a exemplo da diferença entre o real valor mercadológico do bem e o valor pelo qual ele deveria ter sido avaliado contratualmente – referida situação é de fácil constatação em razão da quantidade de demandas judicias discutindo a validade das avaliações extrajudiciais –, situação que acarretará prejuízo imensurável aos produtores e, especialmente, ao agronegócio.Portanto, é de fundamental importância que os produtores rurais estejam juridicamente atentos, se for o caso devem buscar uma assessoria jurídica de sua confiança para auxilia-los no momento da realização do contrato junto à instituição financeira, evitando ver a propriedade da qual retiram seu sustento ser leiloada. Convém lembrar que, neste último caso, em que os produtores rurais não tiveram oportunidade de uma análise jurídica dos contratos antes da assinatura, poderão posteriormente revisar judicialmente as cláusulas contratuais e os vícios jurídicos no contrato.Autor(es):
ALFREDO COPETTI NETOOAB/RS 61.200 - OAB/PR 89.554Pós-doutor em Direito EconômicoDoutor e Mestre em DireitoProfessor da dos cursos de graduação, pós-graduação lato sensu e stricto sensu nas Instituições UNIOESTE Campus Foz do Iguaçu/PR; ABDConst; Centro Universitário UnivelPresidente da Comissão de Compliance da Ordem dos Advogados do Brasil (Foz do Iguaçu/PR)Membro do Comitê Brasileiro de Compliance Autor de inúmeras obras jurídicasPalestrante em congressos nacionais e internacionais.http://lattes.cnpq.br/6336504347602827
HIGOR O. FAGUNDESOAB/PR 44.076Mestre em Direito Processual e CidadaniaProfessor da graduação e pós-graduação do Centro Universitário UnivelAutor de inúmeras obras jurídicashttp://lattes.cnpq.br/8173676867430383
JOÃO PAULO COSTA FARIAOAB/PR 90.814Especialista em Direito e Processo CivilMembro da Comissão do Agronegócio da Ordem dos Advogados do Brasil (Cascavel/PR)http://lattes.cnpq.br/8272706218353624
https://fagundesadvogados.com.br

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